Powierzchnia użytkowa – co się wlicza, jak liczyć?

Zastanawiasz się, co to jest powierzchnia użytkowa? W takim razie przeczytaj nasz artykuł! Nie tylko przedstawimy definicję tego pojęcia, ale też pokażemy, czym różni się od kubatury oraz jak powinno wyglądać zgodne z prawem budowlanym obliczanie powierzchni użytkowej.

Spis treści:

Definicja powierzchni użytkowej
Kubatura budynku a powierzchnia użytkowa: czym się różnią?
Co nie wlicza się do powierzchni użytkowej?
Powierzchnia użytkowa: jak ją obliczyć?

Definicja powierzchni użytkowej

Powierzchnia użytkowa to termin, który powinien znać każdy, kto ma do czynienia z nieruchomościami. Definicja powierzchni użytkowej jest jasno określona w Polskich Normach oraz w Standardach Międzynarodowych, które stosuje nasz kraj. W praktyce powierzchnia użytkowa to całość przestrzeni, która może być wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem budynku. Co ważne, mierzy się ją wewnątrz budynku, uwzględniając wszystkie kondygnacje – od piwnic po poddasza użytkowe, ale pomijając takie elementy jak klatki schodowe czy szyby dźwigowe.

Co ta wiedza daje w praktyce? Wbrew pozorom – bardzo dużo! We wielu krajach, w tym w Polsce, powierzchnia użytkowa jest podstawą do obliczenia podatku od nieruchomości. Jako właściciel musisz więc dokładnie znać wymiary swojego domu, aby prawidłowo wyliczyć należny podatek.

Inwentaryzacja powierzchni użytkowej ma również znaczenie w przypadku wynajmu mieszkań czy domów, pomagając w przygotowaniu umowy najmu, która jasno określa warunki użytkowania danej przestrzeni. Powierzchnia użytkowa jest także kluczowa przy ocenie wartości nieruchomości na rynku mieszkaniowym.

Należy też mieć świadomość, że często większa powierzchnia użytkowa = wyższe koszty ogrzewania lub chłodzenia pomieszczeń. Znając ten parametr już na etapie budowy obiektu, możesz lepiej ocenić potrzeby energetyczne budynku, aby np.:

zastosować rozwiązania zmniejszające zużycie energii,
dobrać odpowiednią technologię grzania/chłodzenia.

Kubatura budynku a powierzchnia użytkowa: czym się różnią?

Kubatura budynku i powierzchnia użytkowa to dwa terminy, które, choć z definicji mogą brzmieć podobnie, mają zdecydowanie różne znaczenia.

Kubatura odnosi się do całkowitej objętości przestrzeni zawartej w granicach zewnętrznych budynku. W praktyce oznacza to, że kubatura mierzy wszystko – od podłogi po sufit, włączając w to wszystkie puste przestrzenie jak klatki schodowe, windy czy nawet niezagospodarowane poddasza. To parametr szczególnie ważny na etapie projektowania i budowania, ponieważ pozwala ocenić ogólną wielkość budowli oraz ilość materiałów potrzebną do jej realizacji. Mówiąc prościej, kubatura jest więc miarą fizyczną, która informuje, ile "powietrza" zamkniętego jest w ścianach danej konstrukcji.

Jeśli chodzi o powierzchnię użytkową, to – jak już wiesz – jest to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń w budynku, które mogą być efektywnie wykorzystywane. To oznacza, że wartość obejmuje tylko te części budynku, które są przeznaczone do stałego użytku, jak:

pokoje,
kuchnie,
biura,
sklepy,
inne.

Nie wlicza się do niej powierzchni, które są technicznie dostępne, ale nie przystosowane do regularnego użytkowania.

Co nie wlicza się do powierzchni użytkowej?

Zastanawiasz się, czy klatka schodowa do powierzchni użytkowej powinna być wliczona? A co z piwnicą i pralnią?

Wiele wyjaśnia fakt, że powierzchnia użytkowa nie obejmuje infrastruktur, które nie są przeznaczone do stałego pobytu ludzi. Są to np. kotłownie czy pomieszczenia na agregaty bądź serwery. Chociaż są istotne dla funkcjonowania budynku, to nie miejsca, gdzie ludzie spędzają czas na co dzień.

Kolejnym ważnym elementem, który nie jest zaliczany do powierzchni użytkowej, są klatki schodowe i windy. Są niezbędne dla poruszania się między piętrami, ale nie służą bezpośrednio do pracy czy mieszkania.

Lista jest jeszcze dłuższa! Do obliczeń powierzchni użytkowej nie musisz brać pod uwagę:

balkonów,
tarasów,
loggie,
piwnic,
podestów,
strychów,
niezamieszkałych poddaszy,
innych pomieszczeń, których wysokość nie przekracza 140 cm.

Garaż a powierzchnia użytkowa – czy to pomieszczenie należy dodać do obliczeń? Odpowiedź brzmi: tak. Zgodnie z normami garaż – również podziemny – wlicza się do powierzchni użytkowej domu. Podobnie należy postąpić w przypadku garderoby, ganku czy korytarza.

Warto na bieżąco śledzić przepisy, które regularnie są modyfikowane. We wielu przypadkach np. antresola może zostać uznana za powierzchnię użytkową, jeśli jej sufit znajduje się na wysokości minimum 220 cm.

Powierzchnia użytkowa: jak ją obliczyć?

Zanim przystąpisz do obliczeń, najpierw jasno zdefiniuj cel, dla którego mierzysz powierzchnię użytkową. Otóż różne przepisy i regulacje mogą mieć różne wymagania dotyczące tego, co powinno być uwzględnione w powierzchni użytkowej.

Przejdźmy do obliczeń. W praktyce powierzchnię użytkową mierzy się wzdłuż podłogi i obrysu ścian, nie uwzględniając przestrzeni zajmowanych przez ściany wewnętrzne, tynki czy inne wykończenia. Nie liczy się także przestrzeni takich jak wnęki grzejnikowe czy inne zagłębienia, które nie przyczyniają się do zwiększenia funkcjonalnej przestrzeni mieszkalnej czy użytkowej.

Ponadto:

dla przestrzeni o wysokości od 1,4 do 2,2 m liczy się 50-procentowy udział (np. z 12 m² wpisz do wyliczeń 6 m²);
pomiń przestrzenie o wysokości mniej niż 1,4 m.

Posłużmy się przykładem.

Załóżmy, że masz dwupiętrowy dom z poddaszem użytkowym oraz piwnicą. Każda z kondygnacji ma wymiary 10 m x 10 m (długość x szerokość), a wysokość każdego z pomieszczeń wynosi ponad 2,2 metra.

Parter: cała powierzchnia jest użytkowa, ponieważ pomieszczenia spełniają wymagane kryteria wysokości.

wymiary: 10 m x 10 m = 100 m²

Pierwsze piętro: cała powierzchnia pierwszego piętra jest użytkowa.

wymiary: 10 m x 10 m = 100 m²

Poddasze:

wymiary: 10 m x 10 m = 100 m²

Załóżmy, że wysokość pomieszczeń na poddaszu wynosi w najwyższym punkcie 2,5 metra, ale ze względu na skosy dachowe, tylko 60% tej powierzchni ma wysokość przekraczającą 2,2 metra. Reszta przestrzeni pod skosami ma wysokość od 1,4 do 2,2 metra: