Tereny zalewowe – czym są i jak się ich wystrzegać?
Widok podtopionych domostw, zalanych piwnic i łódek dostarczających powodzianom niezbędne dary zapada w pamięci na zawsze. Aby ten los nie był naszym udziałem, należy koniecznie ustalić czy działka, na której mamy zamiar postawić swoją siedzibę, nie jest narażona na zalanie przez wodę.
Gdzie?
Terenem zalewowym nazywamy teren, który wskutek opadów, wzbierania rzek lub (znacznie rzadziej) podnoszenia poziomu wód gruntowych narażony jest na zalanie częściowe lub całościowe. Zwyczajowo są to tereny nizinne albo nawet kotliny w pobliżu większych cieków i zbiorników. Niektóre z nich są celowo przeznaczone na spłaszczenie fali powodziowej poprzez jej zalanie, mamy wtedy do czynienia z obszarem zalewowym.
Niestety, obecnie przepisy nie dają gminom podstaw do ograniczenia czy nawet odmowy wznoszenia zabudowań na terenach, które mogą zostać zalane. Na szczęście opracowana przez prezesa Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej mapa zagrożeń powodziowych ma zostać włączona do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co jak dotąd postępuje powoli. Zanim zdecydujmy się na zakup działki, warto sprawdzić jak wysoka jest szansa, że pewnego dnia znajdzie się ona pod wodą.
Można skorzystać ku temu z mapy zagrożenia powodziowego, która znajduje się na stronie internetowej Państwowego Instytutu Geologicznego. Podaje ona nie tylko szansę na coroczne podtopienia, ale także poziom tzw. wody stuletniej, czyli powodzi występujących z częstotliwością przynajmniej raz na stulecie.
Dodatkowym źródłem informacji o losie interesującej nas działki mogą być:
- ustalenia studiów ochrony przeciwpowodziowej,
- studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,
- miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego,
- operat wodno-prawny, który podaje poziom wody stuletniej,
- poziom i rodzaj roślinności (jeśli dominują olchy, wierzby, skrzyp polny, sitowie, wełnianki, to poziom wód gruntowych jest wysoki),
- wywiad lokalny wśród sąsiadów (podtopienia piwnic, poziom wody w studniach, melioracja).
Jak?
Jeśli mimo zagrożenia zdecydujemy się związać na długie lata z ziemią, która jest podatna na znalezienie się pod wodą, musimy zadbać o pewne dodatkowe zabezpieczenia. Zazwyczaj zalecany jest dom bez podpiwniczenia, a jeśli już wybierzemy budowę dodatkowego piętra w gruncie, musimy zastosować najsilniejsze i najodporniejsze materiały hydrofobiczne. Ponieważ kluczowa jest ich szczelność (muszą wytrzymać napierającą wodę gruntową), przygotujmy się na duży wydatek przy konstrukcji fundamentów.
Możemy też zdecydować się na wzniesienie budynku powyżej lustra wody (o jego wysokości powie nam wspomniany operat wodny), a przynajmniej postawienie części mieszkalnej na wyższych kondygnacjach. Dodatkowo warto, by dom był postawiony kątem lub krótszą ścianą do spodziewanej fali powodziowej. Nie zaszkodzi też budowa wałów ziemnych, a także zasadzenie drzew.
Dlaczego?
Mimo zastosowanych zabezpieczeń istnieje duża szansa, że nasz budynek z czasem coraz słabiej będzie się opierał nieustępliwemu żywiołowi. Długotrwałe podmywanie fundamentów może doprowadzić do wzrastającej wilgotności ścian, co wpłynie na ich trwałość konstrukcyjną i nakłada na nas koszty ocieplania i suszenia. Rokroczne podtopienia dość szybko dają rezultaty w popękanej konstrukcji, dlatego należy się mieć na baczności i kontrolować stan budynku.
Pamiętajmy też, że jeżeli budowa została z rozmysłem przeprowadzona na terenie zalewowym, podniesie to znacząco koszty ubezpieczenia rzeczowego na dom, czasami powiększając je o przeprowadzenie ekspertyz.