Spis treści:

• Budowa domu krok po kroku − plan działania
• Budowa domu od postaw − kosztorys
• Etapy budowy domu krok po kroku

Budowa domu krok po kroku − plan działania

Budowa domu jednorodzinnego od podstaw to poważne wyzwanie. Nie tylko logistyczne, ale przede wszystkim finansowe. Aby niczego nie pominąć, musisz przygotować szczegółowy i dobrze przemyślany plan całego przedsięwzięcia. Zawrzeć powinny się w nim koncepcje architektoniczne, plany budowy czy plany wykonawcze, a także kosztorys, sposoby finansowania inwestycji oraz sposób doboru podwykonawców, takich jak architekt, kierownik budowy, ekipa budowlana, ekipa wykończeniowa, geodeta i wielu innych. 

Przed przystąpieniem do realizacji swojego projektu marzeń koniecznie wyznacz kolejne etapy budowy i określ cele, jakie musisz zrealizować, żeby móc wykonać kolejny krok. Ustal, jak Twoje przedsięwzięcie będzie kształtowało się w czasie. Dzięki temu będziesz wiedział, jak dopasować finansowanie oraz kiedy zatrudnić kolejnych podwykonawców. Szczegółowo etapy budowy domu jednorodzinnego opisujemy w kolejnym rozdziale.

Na sam początek, zanim jeszcze wbijesz przysłowiową łopatę w ziemię, a tuż po zakupie działki, musisz dopełnić wszelkich formalności związanych z pozwoleniami na budowę domu. Samo kupno odpowiedniej posesji nie oznacza jeszcze, że możesz tam swobodnie postawić budynek. 

Etap planowania powinien uwzględniać możliwie najdłuższą ścieżkę realizacji inwestycji. Na spokojnie, najlepiej z pomocą specjalisty − architekta czy budowlańca, określ, jakich zasobów, przede wszystkim finansowych, potrzebujesz, aby móc wprowadzić się do domu. Bardzo częstym błędem jest niedoszacowanie lub brak buforu finansowego, który nie pozwala na dokończenie budowy już na samym finiszu. Np. postawisz bryłę domu, uwzględnisz koszt wszystkich przyłączy i instalacji, ale zabraknie Ci pieniędzy na umeblowanie domu czy niezbędne sprzęty AGD. 

Przygotowując się do inwestycji, pomyśl, jak możesz zaoszczędzić. To dobry moment na odpowiedzenie sobie na pytanie, jaki rodzaj budynku chcesz wznieść. Uwzględnij  nowoczesne, energooszczędne rozwiązania, takie jak fotowoltaika czy ogrzewanie geotermalne. Choć nadal nie należą one do najtańszych, to inwestycja w przyszłość, która pomoże Ci sporo zaoszczędzić na eksploatacji. Co więcej, wpisanie tych rozwiązań w etapy budowy od samego początku opłaca się zwykle dużo bardziej, aniżeli ich montaż już po wykończeniu. Sprawdź także, czy w Twojej gminie lub powiecie nie są prowadzone specjalne programy, które dofinansowują zieloną energię. Biorąc w nim udział, możesz zachować w kieszeni nawet kilkanaście tysięcy złotych. A to już budżet na przyłączenie instalacji lub wykończenie łazienki. 

Sprawdź, czym są sondy gruntowe.

Poradnik budowy domu − rodzaje działek

Budowa domu jednorodzinnego zaczyna się od wybrania odpowiedniej działki. Podejmuj decyzję racjonalnie. Zastanów się, w jakich okolicach chcesz mieszkać. Czy odpowiada Ci zaciszne osiedle na uboczu miasta czy planujesz inwestycję w centrum. Dowiedz się także, w Miejskim Planie Zagospodarowania Terenu, czy urbaniści nie mają wobec wypatrzonego kawałka ziemi innych planów. Co więcej, możesz tam również upewnić się, że w pobliżu nie powstaną inwestycje, które będą zakłócać Twojego spokoju. 

Kiedy wybierasz działkę, weź pod uwagę takie parametry techniczne jak:

1. Ukształtowanie terenu − nierówności na powierzchni terenu mogą zwiększyć koszt inwestycji. Chodzi o nietypową bryłę lub wyrównanie terenu przed postawieniem fundamentów. 

2. Kształt działki − to on determinuje, czy wymarzona bryła domu zmieści się na posesji. Może także mieć wpływ na ustawienie domu względem stron świata, co ma duże znaczenie np. dla domów pasywnych czy instalacji fotowoltaicznych. 

3. Umiejscowienie działki względem drogi dojazdowej − w niektórych przypadkach będzie istniała konieczność służebności drogi. Najcenniejsze są działki z dostępem do drogi publicznej.

4. Rodzaj podłoża na działce − ziemie podmokłe, osuwające się, mogą wpłynąć na zwiększenie kosztów wykonania fundamentów. Dobrze zasięgnąć opinii geologa.

5. Sytuację prawną działki − upewnij się, jak wygląda księga wieczysta posesji. Jeżeli ciąży na niej hipoteka, wyjaśnij tę kwestię ze sprzedawcą, nim dokonasz zakupu. Pamiętaj, że dług hipoteczny przypisany jest do nieruchomości, a nie do osoby. Oznacza to, że możesz nabyć ziemię obciążoną długiem, który będziesz musiał uregulować.

6. Uzbrojenie działki − najcenniejsze są te grunty, do której poprowadzone są media i przyłączenie do sieci miejskiej (kanalizacyjnej, gazowej, wodnej, elektrycznej etc.).

Budowa domu od postaw − kosztorys

Po wyborze działki, czas na chyba najważniejszy etap planowania inwestycji: kosztorys! Kosztorys budowlany najczęściej wykonuje się po zakupie projektu budowlanego. Tu masz co najmniej 2 opcje: 

• Zatrudnić architekta, który zaprojektuje Twój dom marzeń od postaw,

• Wykupić gotowy projekt domu, w którym nie będziesz mógł wprowadzać samodzielnie modyfikacji − projekty są chronione prawem autorskim. 

Na podstawie projektu będziesz w stanie oszacować koszt poszczególnych etapów realizacji inwestycji. Choć nie jest to konieczne, możesz zamówić usługę projektu wraz z projektem wykończenia wnętrz − dzięki temu będziesz w stanie określić szacunkowy koszt budowy domu pod klucz. 

Pamiętaj, że kosztorys, choć warto wykonywać go skrupulatnie i możliwie dokładnie, jest jedynie założeniem. Ceny materiałów budowlanych, koszty wykończenia, opłaty dla ekipy budowlanej, a przede wszystkim nieprzewidziane wydatki, które w trakcie budowy są wręcz murowane, mogą zmienić całkowity koszt inwestycji. Do każdego etapu prac budowlanych załóż margines błędu do 10%. 

Kosztorys podziel na poszczególne etapy, które będą po sobie następować:

• Koszt zakupu działki.

• Koszt projektu oraz załatwienia formalności urzędowych - uwzględnij fundusze przeznaczone na pozwolenie na budowę, techniczne przyłączenia mediów, sporządzenie map, geologa, geodetę. Współpraca z doświadczonym architektem zapewni Ci pełne wsparcie w tym zakresie.

• Koszt konstrukcji budynku − wpisz tu przede wszystkim koszty fundamentów, ścian nośnych, ścian działowych, kominów i wentylacji, stropu i elewacji zewnętrznej.

• Koszt dachu - jak się przekonasz to jeden z najdroższych elementów budowy domu. Uwzględnij wydatki na więźbę dachową, poszycie dachu oraz pokrycie dachu.

• Koszt stolarki zewnętrznej − chodzi tu o wykonanie okien oraz drzwi zewnętrznych. Stolarka zewnętrzna prowadzi do zamknięcia inwestycji w stanie surowym zamkniętym.

• Koszt wykończenia domu wewnątrz − nie chodzi tu wcale o meble! A raczej wykończenie posadzek, tynkowanie, parapety, instalację elektryczną, ogrzewanie, instalację wodno-kanalizacyjną.

Kosztorys budowlany może okazać się konieczny przy formalnościach związanych z pozyskiwaniem finansowania inwestycji, zwłaszcza jeżeli starasz się o kredyt w banku. 

Ułatwieniem w przygotowywaniu kosztorysu mogą być liczne tzw. kalkulatory budowlane, które znajdziesz w sieci. Pomogą Ci one zorientować się w rynkowych cenach i wartości poszczególnych usług. Uwzględnij zmiany w cenach w branży. Budowa domu krok po kroku 2022 roku będzie różnić się zapewne od budowy domu 2023 czy 2024. Związane jest to z wieloma czynnikami, przede wszystkim postępującą inflacją czy niedoborem materiałów budowlanych. 

Jeżeli samodzielne wykonanie kosztorysu budowlanego Cię przerasta, możesz za opłatą zlecić wykonanie go specjalnej firmie. Profesjonalnie zepnie ona koszty, a Ty będziesz mieć pewność, że żaden etap Ci nie umknął. 

Etapy budowy domu krok po kroku

Wiesz już, jak zaplanować budowę domu, skąd wziąć środki finansowe i jak wykonać kosztorys budowlany. Czas do wbicie łopaty w ziemię i postawienie fundamentów pod wymarzony dom. 

Każda budowa składa się z poszczególnych etapów. Są to:

1. Etap I - pozwolenia i formalności: zacznij od uzyskania wszystkich zgód i pozwoleń na budowę. Na tym etapie nabywasz projekt lub ustalasz go z architektem, wykonujesz inwentaryzację, oceniasz grunt, uzyskujesz zgody na przyłączenia do sieci miejskich, doprowadzasz wodę (budujesz studnię). 

2. Etap II - stan zerowy: w tej fazie wykonuje się fundament, ułożenie podkładu betonowego, izolację od ziemi; teren budowy jest ogrodzony; sieć kanalizacyjna jest rozprowadzona.

3. Etap III - stan surowy otwarty: dom w stanie surowym otwartym posiada postawione ściany oraz kominy, wykonanie schodów oraz stropów (postawienie kondygnacji), ułożenie więźby dachowej oraz położenie poszycia, ułożenie rynien dachowych.

4. Etap IV - stan surowy zamknięty: do poprzedniego etapu wykonana jest stolarka zewnętrzna, a więc okna oraz drzwi. Dom w tym momencie można całkowicie zamknąć od świata zewnętrznego, dlatego mówi się o nim stan surowy zamknięty. 

5. Etap V − instalacje: najważniejsze jest tu wykonanie wszystkich instalacji w domu, bez podłączania urządzeń. Chodzi o elektrykę, instalację gazową, instalację sanitarną i wodno-kanalizacyjne. Na tym etapie wykonuje się również suche tynki, 

6. Etap VI − stan wykończeniowy i montaż: tu odbywa się wykończenie elewacji, montaż pieca grzewczego, wykończenie wnętrza, a więc posadzki, wykończenie łazienek, kuchni, wykończenie poddasza, ocieplenie, montowanie drzwi wewnętrznych, końcowe malowanie,

6. Etap VII − zamknięcie budowy: domknięcie wszelkich formalności, takich jak nadanie numeru domu, zameldowanie, zawiadomienie o zakończeniu budowy i w końcu: zamieszkanie!

Data aktualizacji: 05.08.2024